Завършване на сградата от купувачите след покупка „на зелено“. Проблеми и възможни решения
Дайджест "Собственост и право", 2020 г., кн. 08
Един от големите кошмари на купувачите на имоти „на зелено“ е незавършването на сградата поради финансови затруднения на строителя или поради неговия фалит. Последното се възприема дори като фатално за инвестицията на собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Статистиката1, макар и нееднозначна, не разкрива по-различна картина. Издадените разрешения за строеж през годините 2014, 2015, 2016, 2017, и 2018 за жилищни сгради, според броя жилища в тях, са за съответно 15 848, 17 264, 18 157, 24 969 и 35 526 бр. самостоятелния обекти за жилищно ползване. Но за същите години въведените в експлоатация жилища са съответно 9993, 7806, 9342, 8384 и 8136. Разликата съответно е 5855, 9458, 8815 и фрапиращите 16 585 и 27 390 броя жилища. По друг начин казано, ако за 2019 г. не е издадено нито едно разрешение за строеж, то остават да бъдат завършени и въведени в експлоатация неопределен брой сгради с 68 103 самостоятелни жилища в тях през идните години, с издадени разрешения за строеж през периода 2014-2018 г. Подобен сграден фонд, ако бъде отделен, е достатъчен да приюти областен град с размерите на Плевен2. Статистика обаче не може да даде отговор на простия въпрос - при колко сгради строителството е проведено докрай. Но статистически също би било погрешно да се каже, че всички от започнатите сгради ще бъдат завършени и въведени в експлоатация/ще получат разрешение за ползване. Вероятно много от тях ще се превърнат в онези призрачни скелети, които отдавна приемаме за даденост и неизменна част от облика на градската среда.
Иван НИКОЛАЕВ, адвокат Пълният текст на статията можете да откриете в брой 08/2020 г. на списание „Собственост и право”, както и в ЕПИ „Собственост”.
Заличаването на възбраните след последните промени в Гражданския процесуален кодекс
Решението и проблемите С „Държавен вестник“, бр. 100 от 20.12.2019 г. бяха обнародвани промени в Гражданския процесуален кодекс, с които в чл. 433 беше създадена нова ал. 4, гласяща, че „Вдигането на запорите и заличаването на възбраните по отношение на имуществата, продадени в хода на изпълнителното производство, има действие занапред.“. Това изменение на процесуалния закон беше продиктувано от постановяването на тълкувателно решение от 10.07.2018 г. по тълк. д. № 1/2015 г., на ОСГТК на ВКС, с което Върховният съд реши, че възбраните след публичната продан не се вдигат. Но какви всъщност бяха проблемите? В диспозитива на т. 3 от тълкувателното решение от 10.07.2018 г. по тълк. д. № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС, беше прието, че „възбраните не се заличават след публична продан на имота, освен в изрично предвидените в закона случаи“. Това решение доведе до множество случаи в практиката, при които купувачите на недвижими имоти по публични продани се оказват в положение, в което не могат да заличат вписаните по партидата на имота възбрани, например, защото съдиите по вписванията приемаха, че същите не са процесуално легитимирани да искат подобно заличаване, както и защото съдилищата приемаха, че липсват основанията за заличаването, предвидени в закона. Повечето от проблемите на практиката и противоречията се появиха поради неразбирането на мотивите на тълкувателното решение и целта му - възбраната да запази действието, което има от налагането си, тъй като заличаването й има обратно действие1, а между вписването и заличаването е възможно да има други вписвания (вкл. искови молби, които да бъдат уважени), възможно е проданта да бъде обявена за недействителна и т.н. - все опасности, които застрашават и купувачите, и взискателите. Но същевременно наличните възбрани се възприемат като вещни тежести2, макар, че същите имат единствено действия спрямо длъжника и не касаят директно купувача3. Но това се възприе като проблем в оборота, тъй като се стигна до масови откази на банките на ипотекират имоти, придобити на публични продани, с незаличени възбрани, а това от своя страна доведе до отлив от участията в публичните продани, провеждани не само от съдебните изпълнители4.
Иван НИКОЛАЕВ, адвокат Пълният текст на статията можете да откриете в брой 01/2020 г. на списание „Собственост и право”, както и в ЕПИ „Собственост”.
Рискове при разпоредителни сделки с имоти, придобити от търговец в несъстоятелност
Дайджест "Собственост и право", 2019 г., кн. 09
В практиката могат да възникнат много въпроси във връзка с възможните специфични рискове за приобретателя по сделки с вещни права, придобити от лице, което има качеството „търговец“ във връзка с възможна несъстоятелност на отчуждителя. Изключително подробната и динамична правна уредба на несъстоятелността не е обект на настоящото изследване, затова в него ще бъдат откроени само някои интересни хипотези, отнасящи се до сделки с вещни права. Първият въпрос е спрямо кои правни субекти може да бъде открито производство по несъстоятелност, за да се определи в кои случаи се налага допълнително внимание от гледна точка на разглеждания риск. По силата на чл. 607а от Търговския закон (ТЗ) производство по несъстоятелност може да бъде открито спрямо лице, което има търговско качество - търговски дружества и кооперации (без ЖСК); лица, извършващи обективни търговски сделки или образуващи предприятие, обемът и предметът на дейността на което налага водене на дейността по търговски начин (чл. 1 ТЗ).1 Има и някои особени случаи на специална пасивна легитимация за обявяване в несъстоятелност на лица, които не са търговци - скрито съучастие, неограничено отговорни съдружници в събирателни и командитни дружества и в командитни дружества и в командитни дружества с акции; починал или заличен от търговския регистър едноличен търговец или неограничено отговорен съдружник (чл. 609-611 ТЗ). Окръжният съд обявява в несъстоятелност търговец, който е неплатежоспособен по смисъла на чл. 608 ТЗ или свръхзадължен съгласно чл. 708 ТЗ. В постановеното от ВКС по реда на чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) Решение № 201 по т. д. № 659/2014 г., I т. о. се подчертава, че свръхзадължеността и неплатежоспособността2 са две самостоятелни основания за откриване на производство по несъстоятелност. Формално първото може да възникне дори и при липса на второто и обратно. Може двете да възникнат едновременно и само тогава тези две състояние следва да се посочат общо, като основание за откриване на производството по несъстоятелност. Текстът на правната норма на чл. 625 ТЗ в редакцията му в сила от 31.03.2018 г. показва, че освен длъжникът, съответно - ликвидаторът, както и кредиторите по търговска сделка, активно легитимирани да подадат молба за откриване на производство по несъстоятелност са още: Националната агенция за приходите за публичноправно задължение към държавата или общините, свързано с търговската дейност на длъжника или задължение по частно държавно вземане, както и от Изпълнителната агенция „Главна инспекция по труда“ при изискуеми и неизпълнени за повече от два месеца задължения за трудови възнаграждения към най-малко една трета от работниците и служителите на търговеца. От Търговския регистър може да се види актуалното състояние на търговеца, но там ще бъде обявено едва съдебното решение по чл. 630, ал. 1, т. 2 ТЗ за откриване на производството по несъстоятелство; не се вписват исковите молби, с изключение на тези, подадени от самия търговец. Горното налага преди сключване на сделка с цел придобиване на вещно право от търговец, да се направят допълнителни справки.3
Важно: Допълнителни справки при придобиване на вещни права от търговец: • удостоверение от окръжния съд по несъстоятелност, че няма заведена молба за откриване на производство по несъстоятелност; • удостоверение от НАП за наличие на задължения; • справка от Търговския регистър за публикуван ГФО; • справка от Търговския регистър за актуално състояние.